【集萃網(wǎng)觀(guān)察】真正要想讓一個(gè)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)走上良性發(fā)展的未來(lái)之路，投資商或者地產(chǎn)商的態(tài)度和能力將起到十分關(guān)鍵的作用。商業(yè)地產(chǎn)從來(lái)都不僅是一伙人借了一筆錢(qián)，拿到一塊地，然后在那里建造一個(gè)大的建筑物，并且用租戶(hù)把它全部填滿(mǎn)就可以了。一個(gè)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的的開(kāi)發(fā)，取決于誰(shuí)更懂得商業(yè)、誰(shuí)更懂得市場(chǎng)想要什么，更要知道這個(gè)市場(chǎng)背后所依托的是什么。
當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)開(kāi)始屢屢受挫的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻正在如火如荼中攻城略地，成為地產(chǎn)圈最熱的轉(zhuǎn)型方向，近幾年，不斷有以服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為核心項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)上馬開(kāi)建、招商，但是服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中比較特殊的一類(lèi)，項(xiàng)目能否成功卻并不像很多人想象得那么簡(jiǎn)單。
在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商都把套現(xiàn)放在了首位，急于收回資金用來(lái)還銀行的貸款和各種工程款，所以這些開(kāi)發(fā)商只是把項(xiàng)目一賣(mài)了之。然而從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，此后的招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理才是工作的重頭。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目切不可“一賣(mài)了之”
在商業(yè)地產(chǎn)一片熱火朝天之時(shí)，有專(zhuān)業(yè)人士告誡開(kāi)發(fā)商，要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域：現(xiàn)在是千軍萬(wàn)馬搞商業(yè)地產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)。而這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的背后，其實(shí)反映出來(lái)的還是資金的難題。在資金問(wèn)題的壓力下，很多國(guó)內(nèi)以服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中頻頻出現(xiàn)“一賣(mài)了之”現(xiàn)象也就不奇怪了。
針對(duì)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中存在的“只賣(mài)不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象，鄭州錦榮商貿(mào)城、錦榮國(guó)際輕紡城、曲梁國(guó)際錦榮城總經(jīng)理王建勛在接受《服裝時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)的時(shí)提出了自己的看法：“從開(kāi)發(fā)商角度講，項(xiàng)目建成并順利銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)回款是投資盈利的關(guān)鍵，如果當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，通過(guò)大量的包裝宣傳可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售盈利。但以短期盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往后期在管理上投入會(huì)比較小，加上‘養(yǎng)商’的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面可能就會(huì)出現(xiàn)亂招商、亂經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。從經(jīng)營(yíng)者的角度講，購(gòu)買(mǎi)或者租賃是滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的條件，經(jīng)營(yíng)者看重的是項(xiàng)目的整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)定位是否和項(xiàng)目所處的地點(diǎn)周邊環(huán)境相符。如果判斷不準(zhǔn)確、盲目跟風(fēng)或者短期投機(jī)的比例較大，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)也必然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”
而在廣州紅棉國(guó)際時(shí)裝城總經(jīng)理卜曉強(qiáng)來(lái)看，以服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為代表的的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)目前還正處于做蛋糕階段，許多新興的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在建設(shè)過(guò)程中過(guò)于強(qiáng)調(diào)短期利益，使得專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)涌現(xiàn)出了許多惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的，而不是在做蛋糕，這勢(shì)必造成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)�！胺b專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市場(chǎng)之間也應(yīng)該以此為核心開(kāi)展聯(lián)動(dòng)合作，整體提高區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)品牌的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力�！辈窌詮�(qiáng)說(shuō)。
同時(shí)卜曉強(qiáng)也呼吁相關(guān)部門(mén)制定一些綱領(lǐng)性文件來(lái)規(guī)范、引導(dǎo)并實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，著力規(guī)范整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的秩序，實(shí)現(xiàn)從無(wú)序到有序的跨越，提高行業(yè)的整體準(zhǔn)入門(mén)檻，從而在根本上杜絕服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目中屢屢出現(xiàn)的“只賣(mài)不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象。
規(guī)劃與調(diào)研是立項(xiàng)之本
事實(shí)上，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的千軍萬(wàn)馬，的確都面臨著如何“養(yǎng)商”等這些經(jīng)營(yíng)層面的難題和挑戰(zhàn)�，F(xiàn)在的局面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多，而商業(yè)資源少，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著招商難的問(wèn)題。某地產(chǎn)商告訴《服裝時(shí)報(bào)》記者，現(xiàn)在招商難度越來(lái)越大，一些商戶(hù)在談判時(shí)不僅要求第一年租金全免，3年內(nèi)租金優(yōu)惠，還要送裝修才肯進(jìn)駐。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的一份研究報(bào)告則稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)看起來(lái)很誘人，但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長(zhǎng)、人才短缺、運(yùn)營(yíng)困難等諸多挑戰(zhàn)。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍需理性選擇，慎重進(jìn)入。
“一般來(lái)講，在一個(gè)項(xiàng)目落地之前就要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，而經(jīng)營(yíng)定位的依據(jù)就需要建立在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上，市場(chǎng)調(diào)研是否全面、準(zhǔn)確、科學(xué)往往決定著項(xiàng)目能否在投入使用后順利營(yíng)業(yè)�！蓖踅▌渍f(shuō)，“所以，市場(chǎng)調(diào)研是項(xiàng)目建立前期的關(guān)鍵。一些項(xiàng)目在建成以后還頻頻對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整或者對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，往往是因?yàn)檎{(diào)研不準(zhǔn)確，或者是對(duì)市場(chǎng)變化及政策法規(guī)沒(méi)有深入研究造成的。以錦榮商貿(mào)城為例，錦榮商貿(mào)城自立項(xiàng)之初就確定了自己的經(jīng)營(yíng)定位，即打造中原地區(qū)專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，大力扶持河南本地服裝加工業(yè)，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位成就了今天錦榮商貿(mào)城的一片繁榮�！�
而在一直都在關(guān)注廣州服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化的卜曉強(qiáng)看來(lái)，作為一個(gè)完善的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ姆b專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)：在市場(chǎng)選址方面，需要選擇適合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展的區(qū)域，所選地理位置需具備擁有一定的消費(fèi)群體支撐和產(chǎn)業(yè)支撐;在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方面，本區(qū)域的市場(chǎng)之間應(yīng)注意差異化經(jīng)營(yíng)，要避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的消極影響;在招商方面，市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)必須具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌支撐力度，市場(chǎng)在招商方面要有一定的準(zhǔn)入門(mén)檻，不能為了填滿(mǎn)市場(chǎng)盲目招商，以至于最后市場(chǎng)內(nèi)商家魚(yú)龍混雜;在市場(chǎng)管理方面，優(yōu)秀的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)理念是維系市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的有力保障。
“在中國(guó)，從來(lái)不缺大型的服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不僅僅為商戶(hù)提供批發(fā)場(chǎng)地,重要的是要幫助商戶(hù)提升盈利能力,幫助商家拓展紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)鏈。但是作為一個(gè)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，更應(yīng)該做到與時(shí)俱進(jìn)，打造自己的核心軟實(shí)力。以紅棉為例，多年來(lái)紅棉一方面實(shí)現(xiàn)了資源整合的最大化，另一方面又將創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃融入經(jīng)營(yíng)理念，從而助推了廣州流花商圈的升級(jí)改造，為行業(yè)樹(shù)立了現(xiàn)代化、國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中的標(biāo)桿。從市場(chǎng)運(yùn)用的角度來(lái)說(shuō)，這也是保證一個(gè)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在規(guī)劃、調(diào)研、建設(shè)、招商之后保持持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的另一個(gè)重要因素�！辈窌詮�(qiáng)說(shuō)。
與卜曉強(qiáng)不謀而合，王建勛的一番話(huà)也道出了一個(gè)在服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)打拼多年的資深人士的切身感受：“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，準(zhǔn)確定位是經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，從業(yè)態(tài)定位到品類(lèi)定位，從商戶(hù)群體定位到消費(fèi)者客群定位，從大環(huán)境到小細(xì)節(jié)都要考慮。定位不準(zhǔn)就會(huì)導(dǎo)致人氣不旺，面臨著經(jīng)營(yíng)難、招商難的問(wèn)題�！�
服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需強(qiáng)大依托
服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)除了要有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作以外，要想長(zhǎng)期發(fā)展就離不開(kāi)當(dāng)?shù)氐姆b產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
在王建勛看來(lái)，上世紀(jì)80年代末、90年代初，鄭州市依靠河南當(dāng)?shù)氐募徔椃b產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)作為依托，逐步發(fā)展服裝批零市場(chǎng)，至今已形成火車(chē)站地區(qū)以錦榮商貿(mào)城為代表的10余家服裝批發(fā)市場(chǎng)密集的服裝商圈。服裝商圈繁榮需要規(guī)�；募菏桨l(fā)展，自2002年錦榮商貿(mào)城投入運(yùn)營(yíng)到如今經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已成為中國(guó)中西部地區(qū)占地面積最大、河南著名、全國(guó)知名的專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，并成為展示豫派服裝的重要窗口。產(chǎn)業(yè)的依托以及優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，成就了錦榮商貿(mào)城，同時(shí)也解決了中小服裝企業(yè)原料采購(gòu)、生產(chǎn)加工、成品銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)研發(fā)、品牌升級(jí)等一系列難題，還彌補(bǔ)了行業(yè)短板，完善了產(chǎn)業(yè)鏈，形成了錦榮特有的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式。
在精于服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理運(yùn)作卜曉強(qiáng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)的依托只是一個(gè)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)方面，區(qū)域特色、相關(guān)主管機(jī)構(gòu)的因勢(shì)利導(dǎo)也是其中不可或缺的可依托因素。
“比如在廣州、株洲、合肥，這些地方是借助了便利的交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，在具備良好專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的要素基礎(chǔ)上有政府的強(qiáng)大支撐，有相關(guān)主管部門(mén)的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一引導(dǎo)，這在無(wú)形中提高了服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，讓市場(chǎng)得以有序、健康地發(fā)展�！辈窌詮�(qiáng)說(shuō)。
在很多從事服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的人士看來(lái)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不是其必要條件，市場(chǎng)首先是商品交易和貨物流通的場(chǎng)所，交通和物流發(fā)達(dá)程度才是決定其能否做大做強(qiáng)的關(guān)鍵，以廣州、杭州、鄭州為代表的服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是在火車(chē)站周邊發(fā)展起來(lái)的，株洲也不例外，但株洲還有一條關(guān)鍵因素就是市場(chǎng)群有一個(gè)統(tǒng)一的管理方來(lái)管理，政府通過(guò)管委會(huì)來(lái)協(xié)調(diào)各市場(chǎng)之間的問(wèn)題，營(yíng)造了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，避免了各自為政的現(xiàn)象和因此產(chǎn)生的盲目發(fā)展和資源浪費(fèi)等問(wèn)題的出現(xiàn)。
毋庸諱言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，加上商業(yè)功能的重復(fù)、業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，是現(xiàn)在很多市場(chǎng)紅火開(kāi)業(yè)卻經(jīng)營(yíng)慘淡的重要原因。市場(chǎng)必須對(duì)定位做重新調(diào)整，留得住商戶(hù)，吸引來(lái)客戶(hù)。在調(diào)整市場(chǎng)過(guò)程中，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、資源互補(bǔ)也是商家最應(yīng)注重的問(wèn)題。但從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的角度來(lái)講，商家應(yīng)更多地關(guān)注其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)展。
來(lái)源：服裝時(shí)報(bào) 記者 張貴東
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